Коротко о главном: почему планировка по адресу важна
Планировка квартиры влияет на цену, возможность перепланировки и юридическую чистоту сделки. Часто нужно сверить реальное расположение стен с документами — например, при продаже, при согласовании перепланировки или при наследовании. Рассказываем о пактических шагах, которые помогут владельцам, покупателям и юристам при проверке недвижимости.
Где искать планировку по адресу: чек-лист
Публичная кадастровая карта (Росреестр). Введите адрес или кадастровый номер, скачайте выписку из ЕГРН с поэтажным планом и экспликацией.
БТИ (Бюро технической инвентаризации). Там хранятся поэтажные планы и экспликации к ним — можно заказать техпаспорт или его копию.
Росреестр и ЕГРН. Выписка из ЕГРН показывает площадь, кадастровый номер и ограничения; иногда в ней есть информация о поэтажных планах.
Домовая книга и экспликация в управляющей компании. Иногда в УК или ТСЖ есть чертежи подъезда и этажей.
Архив производителя дома или застройщика. Для новостроек полезно запросить проектную документацию: планировочные решения, поэтажные планы, план квартиры в проекте.
Как получить документы: пошаговая инструкция
Уточните кадастровый номер: его можно узнать по адресу на сайте Росреестра.
Закажите выписку из ЕГРН онлайн на портале Росреестра или через госуслуги — обычно это занимает от нескольких минут до пары дней и стоит от 150–300 рублей (зависит от вида выписки).
Если нужна детальная планировка, запросите технический паспорт в БТИ — очно или через МФЦ; это займёт от нескольких дней до двух недель и потребует согласия собственника.
Для новостроек обратитесь к застройщику или в архив проектной организации: часто планировка доступна в проектной документации.
Если планировка утрачена или несоответствует реальной — закажите замеры у специалиста и оформите акт обследования или внесение изменений в БТИ/ЕГРН.
На что обратить внимание при проверке планировки
Соответствие площади по БТИ и фактической — расхождения до 5% встречаются, большее отклонение требует объяснения.
Наличие согласованных перепланировок — самовольные изменения могут блокировать сделку.
Правовой статус помещений (жилые или нежилые), обременения и аресты в выписке из ЕГРН.
Планировка по адресу иногда различается в разных архивах — всегда фиксируйте источник документа.
Как действовать, если планировка не совпадает с документами
Подготовка и проверка планировки по адресу экономит время и деньги при сделках с недвижимостью.
Закажите техническое обследование квартиры и акт о фактическом состоянии.
Согласуйте перепланировку в органах местного самоуправления или через МФЦ, если изменения были сделаны законно.
При продаже — заранее предупредите покупателя и укажите все особенности в договоре, приложив документы.
Если обнаружены ошибки в ЕГРН, подайте заявление на исправление через Росреестр с подтверждающими документами.
Полезный лайфхак: перед покупкой снимите фотографии и сделайте простейшую схему — так вы быстрее обнаружите несоответствия между реальностью и документами.
