Перепланировка: как не потерять квартиру из-за неудачного ремонта

Проверка документов: когда это актуально

Чаще всего о перепланировке вспоминают в двух случаях: при покупке или при продаже недвижимости. 

В первом случае покупатели опасаются получить «кота в мешке»: ведь ответственность за действия предыдущих жильцов несет текущий собственник. Согласитесь, неприятно купить квартиру, а затем выполнять дорогостоящие ремонтные работы, чтобы привести ее в соответствие с законодательством.

Во втором случае продавцы сами оценивают сложности, с которыми могут столкнуться при продаже. Это и меньшее количество потенциальных покупателей из-за невозможности оформить ипотеку под такой объект, и необходимость сильно снизить стоимость недвижимости.

Перепланировка: как выявить и в каких документах можно ее увидеть?

Часто перепланировку можно обнаружить самостоятельно, без обращения к специалистам. Для этого достаточно сравнить исходную планировку с тем, что есть в квартире. Первым делом нужно заказать два документа, которые расскажут об объекте недвижимости:

• расширенная выписка из ЕГРН с планами и схемами, ее можно заказать на «Госуслугах». Главный «бонус» такой выписки в том, что на последней странице находится актуальный кадастровый план, то есть та планировка, которую видят контролирующие органы;

• технический паспорт БТИ или поэтажный план до всех изменений в квартире. Этот документ заказывается в бюро технической инвентаризации. Если в квартире когда-то была перепланировка, и после этого приходил инженер БТИ и сделал замеры, вы получите паспорт БТИ «в красных линиях». Название говорит за себя: все изменения, отличные от первоначального плана, инженер отметит красным цветом. То есть, если вы видите документ БТИ «в красных линиях», значит, точно была сделана несогласованная перепланировка. Также в техпаспорте будет отметка: «Разрешение на переоборудование не предъявлено». Для собственника это сигнал — нужно как можно скорее привести документы в порядок и согласовать перепланировку.

После того, как оба эти документа оказались на руках, следует оценить вероятность перепланировки:

1. Изучить техпаспорт или поэтажный план. Получили документ из БТИ с «красными линиями» — настоящая планировка квартиры не соответствует проекту застройщика. 

2. Найти на последней странице выписки из ЕГРН технический план, и с этим планом пройтись по квартире и в прямом смысле слова сверить границы помещений, расположение «мокрых зон», сантехнического оборудования, ширину дверных проемов и т.д. Также нужно внимательно отнестись к назначению помещений. Даже если у вас по площади и размерам все совпадает, возможно, по проекту в квартире была гардеробная, а вы сделали там санузел (то есть, границы помещения такие же, но назначение другое).

3. Сделать обмерный план, обходя с рулеткой все помещения, или пригласить замерщика. Иногда бывает, что при ремонте стенки чуть-чуть сдвигаются, что тоже считается перепланировкой.

Нашли расхождение с планом: что делать

Если при самостоятельном осмотре всех помещений вы пришли к выводу, что перепланировка все же есть, дальше нужно обратиться к специалистам, занимающимся согласованием перепланировок. Они сравнят исходный и текущий план помещения, сделают замеры, посмотрят актуальные планировки у соседей сверху и снизу, которые согласованы и числятся по документам. 

Для чего нужно знать, что творится в квартире у соседей? Допустим, у вас есть кухня, рядом с ней гардеробная, а следом идет санузел. И вы расширили свою кухню за счет гардеробной. Это разрешено. Но сосед сверху мог свою такую же гардеробную задействовать для увеличения санузла. Что тоже разрешено. Получается, санузел соседа расположен над вашей увеличенной кухней, а это уже нарушение санитарных норм, и такую планировку нельзя согласовать. Поэтому, как бы ни было печально, ремонт придется переделывать.

Специалисты изучат все документы и сделают вывод: получится ли настоящий план узаконить. Грубо говоря, любую перепланировку можно согласовать. Для одной потребуется подготовить только комплект документов для администрации, для другой — выполнить какие-то легкие работы, а для третьей придется все переделывать. Бывают ситуации, когда собственникам приходится передвинуть стену или вернуть на место кухню, которая была устроена на месте спальни.

После заключения эксперта можно начинать приводить документы в порядок. Для этого потребуется пройти несколько этапов.

• Пригласить инженера и изготовить технический паспорт в красных линиях, по сути зафиксировав тем самым, что квартиру перепланировали.

• Подготовить техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Его готовит проектная организация с допуском в СРО по специальным нормативам.

• Собрать полный комплект документов и обратиться в жилищную инспекцию местной администрации.

• Дождаться выхода приемочной комиссии, которая осмотрит квартиру, и, если все работы выполнены в соответствии с нормами, подготовит акт о завершенном переустройстве.

• Заказать технический план и новый технический паспорт (теперь он будет уже без «красных линий»!).

• Подать полный комплект документов  в Росреестр, чтобы поставить новую планировку на кадастровый учет.

Только после всех этих действий вы получите выписку из ЕГРН, в которой будет указана ваша актуальная планировка. А, следовательно, процесс согласования будет завершен, и вам будут не страшны проверки и жалобы соседей.

Почему важно не затягивать с согласованием перепланировок?

Процедура согласования перепланировки занимает довольно много времени. Обычно это несколько месяцев, иногда —  полгода или даже год. Почему же этим с этим вопросом стоит поспешить? 

1. Если в планах есть продажа квартиры, то нужно понимать, что несогласованная перепланировка влечет за собой более долгую продажу, а под некоторые виды перепланировок не дадут ипотеку. Сегодня до 80% сделок с недвижимостью проходит через ипотечные программы, и при запрете на ипотеку придется искать покупателей с наличными средствами, или тех, кто согласится взять на себя труд узаконить вашу перепланировку, или же планирует переделывать весь ремонт. На практике бывают ситуации, когда согласование перепланировки стоит 100-150 тысяч рублей, а скидку покупателям за хлопоты приходится давать от полумиллиона и более.

2. Нормы законодательства о перепланировке квартир постоянно меняются. Если сегодня что-то можно узаконить, в будущем, возможно, будет нельзя. Яркий пример — присоединение лоджии. Раньше можно было увеличить площадь кухни или комнаты за счет лоджии, но теперь между комнатой и кухней должен стоять светопроницаемый контур: либо стеклопакет, либо французское окно. Тем собственникам, кто недавно выполнил такие работы, придется все возвращать в исходное состояние.

3. Меняются не только нормы, но и цены на согласование, поэтому лучше заняться этим вопросом сейчас, пока стоимость подготовки документов приемлемая.