О том, какие бонусы и подводные камни ожидают тех, кто решил обзавестись исторической недвижимостью за границей и в России, рассказывают потомок остзейских баронов и владелец замка в Германии Александр Ган и наши эксперты.
Владеть замком — мечта каждого. Или почти каждого. Во всяком случае, за исключением тех, у кого он уже есть. Или был, а теперь нет. В смысле слава богу, что нет. Потому как проблем с ним много. В течение одной человеческой жизни не решить. Даже если прожить вдвое, втрое, вчетверо. Так что и внукам, и правнукам — всем хватит. Долго будут деда вспоминать, что детство такое им уготовил — по бастионам лазить, на башнях торчать, мерзнуть по темным залам, греться у похожих на пещеры каминов да скитаться по бесконечным коридорам в поисках столовой с остывшим ужином...
Поиск исторической недвижимости — занятие несложное. Помимо разного рода сайтов, запас «некондиционного товара» — а именно так воспринимает большинство европейских маклеров объекты с историей и родословной — есть почти в каждом агентстве.
Правда, и там распределены они крайне неравномерно. Замки в непосредственной близости от больших городов, морского побережья, горнолыжных курортов, легко перелицовывающиеся в отели или гольф-клубы, шато с парой-тройкой засаженных виноградом гектаров земли, охотничьи угодья входят в категорию «премиум»: отреставрированные до блеска, они уходят за миллионы. Продажей их занимаются крупные риэлторы вроде Christie’s и Sotheby’s. Не брезгуют замками и компании поменьше, вроде немецких von Poll и Engel & Völkers или французской Patrice Besse, в каталогах которых можно найти много экзотики — от заросших диким виноградом романских монастырей за миллион евро до будто нарисованных неоготических вилл в окружении вековых дубов, стоимость которых может достигать десятка миллионов.
Есть и то, что пылится на полках годами. И отнюдь не по причине высокой цены или чрезмерной оригинальности. Замки, несущие на себе печать времени, требующие ремонта, каменные громады в глубине лесов, тянущие свои полуразрушенные башни к солнцу, — такая собственность более по душе любителям уединения, если не сказать отшельникам — отставным айтишникам, заработавшим миллионы, бывшим и нынешним чиновникам, помешанным на безопасности и анонимности. Замок для них — прибежище усталого путника, скит, декорации им одним известной пьесы.
Но даже эти «объекты» кажутся дворцами по сравнению с поместьями и усадьбами, которых годами не касалась рука заботливого владельца. Перестроенные и переделанные в санатории, дома престарелых, конторы и офисы, замордованные нерадивыми арендаторами, а порой просто брошенные на произвол судьбы, они, как размалеванные старухи Гойи, расползаются в аморфные груды камня, зарастают дикими розами, заплывают пенопластом термоизоляции и цементом свежей штукатурки, скрывающей резной камень пилястр и карнизов. Такие ищут хозяев годами, иногда десятилетиями, скитаясь по аукционам и каталогам в расчете на наивного простака, смущенного низкой ценой и сбитого с толку залихватским текстом каталога.
Мой восторг по поводу купленного на аукционе романского замка-монастыря был недолог. Не могу сказать, как и когда именно, но могу сказать где: при очередном обходе анфилады из двадцати комнат я понял, что без компаса мне дороги назад не найти. А для поиска ответа на вопрос любимой супруги: «Зачем тебе, дорогой, эти километры коридоров и чем ты все это собираешься обставить?» — понадобится, вероятно, помощь целого полка декораторов. И большой кредит в банке. В самом деле, зачем нам, выросшим в городской советской действительности, родовое гнездо? Да такое, что более похоже на птицеферму в смысле посадочных мест? Помню рассказы мамы о ташкентской коммуналке: комната метров двадцать, в комнате две семьи. У той, что занимала половину с окнами на юг, — мальчик. Девочка — там, где окна на север. Туда, куда увезли ее отца, моего деда, арестованного в октябре тридцать седьмого и после допросов, мучений и пыток расстрелянного в лубянском подвале. Что бы подумал он, без кола и двора скитавшийся по Союзу «бывший человек» — белый офицер, служивший в Ставке Верховного Правителя, увидав вековые деревья монастырского парка, увитые плющом каменные стены, бойницы и готические арки? Какие мысли посетили бы его, остзейского «природного» барона, презиравшего, впрочем, аристократию, которую он считал виновной во всех бедах России, при виде внука в интерь-ерах времен королевы Анны?
Решив присмотреться к исторической недвижимости, мы несколько месяцев колесили по Франции и Италии в поисках того, что в полной мере отражало наше представление о настоящем средневековом замке. Кроме солидного возраста, наш новый-старый дом должен был соответствовать целому списку требований: быть расположенным недалеко от станции скоростной железной дороги с прямым сообщением со столицей страны, в непосредственной близости от города (банки, театры, школы, больницы), иметь хорошую подъездную дорогу (прокладка новой может обойтись в целое состояние) и основные коммуникации или подводку к ним. Мы также были не готовы к компромиссам в том, что касалось «визуальной гигиены» — из окон замка должен открываться вид на окрестности, не обезображенные цивилизацией. Трубы и даже ветровые электрогенераторы исключались по определению. Потратив месяц на замки Бургундии и два — на поместья Умбрии, мы поняли, что без радикальной редактуры наша мечта ею же и останется. Во Франции нас смущали или слишком высокие цены, или слишком длинная дорога до ближайшей станции TGV, в Италии — бюрократические сложности и формальности, изобретением которых местные чиновники занимались с латинским азартом и видимым удовольствием. В запасе оставалась Германия — страна не слишком теплого климата и не обремененная репутацией избыточного гостеприимства. Только после того как все варианты были исчерпаны, мы решились на разговор с директором аукционного Дома Karhausen, организующего четырежды в год аукционы недвижимости по всей стране: «Забудьте об Италии. Там даже курятник продают по цене виллы. Не говоря уже о Франции — замок на берегу Эльбы обойдется вам в разы дешевле поместья на Луаре. Почему? Проблема имиджа: Германия, в отличие от Испании или той же Италии, воспринимается прежде всего как страна автобанов и трудолюбивых бюргеров и только на втором или третьем месте — виноградников, замков и средневековой романтики». Количество исторической недвижимости, ежегодно выставляемой в Германии на продажу, поражает воображение. Практически в каждом аукционном каталоге можно найти два-три средневековых ансамбля в разной степени запущенности и почти всегда поражающих солидностью и основательностью постройки. Но жизнь берет свое. После двух проигранных войн, земельных реформ, пятидесяти лет гэдээровского коммунизма сотни их стоят покинутыми и пустыми. Дворянство вымирает, а то, что еще есть, предпочитает жить в городах. Его так и называют: «этажным дворянством», живущим в многоквартирных городских домах и небольших загородных резиденциях.
Согласно губернаторской программе арендная плата за подмосковную усадьбу составляет 1 рубль за кв. метр в год
Оформив и заплатив за всякого рода услуги и комиссии, мы, что называется, «вступили во владение». В Германии это означает внесение нового собственника в земельную книгу. В случае, если объект находится под охраной и является памятником истории — а все или почти все европейские замки являются таковыми, — государству принадлежит приоритетное право выкупа. В течение месяца со дня продажи местное самоуправление вправе внести стоимость объекта на счет покупателя и перевести объект из частной в государственную собственность. Впрочем, вероятность такого оборота ничтожна — за время, прошедшее с момента объединения Германии в 1991-м, государство не воспользовалось таким правом ни разу. Приобретение объекта на открытых торгах также гарантирует «чистоту» сделки — продавая его, аукционный Дом гарантирует, что новый собственник огражден от всякого рода неожиданностей вроде свалки радиоактивных отходов во дворе или неизвестно откуда взявшегося собственника замковой конюшни.
«Повадился кувшин по воду ходить», — напутствует меня жена, прилаживая полный съестного, батареек и бутылок с водой рюкзак. «Там ему и голову сложить», — отзываюсь я с деланым оптимизмом. Впереди — спуск в только что найденный мною подземный ход, ведущий, по слухам, в соседний, бывший когда-то женским, монастырь. Теперь это одна из лучших в стране частных школ для девочек. Я спускаюсь в подземелье, отворяю насквозь прогнившую дверь. Скрип и скрежет старого железного засова перекатывается в темной утробе туннеля и наконец затихает. «Можно я с тобой?» — голос жены заставляет меня вздрогнуть. Я оборачиваюсь и вижу ее силуэт в дверях. Мы пробираемся по узкому коридору туннеля, переступаем по пыльным плитам уходящего в никуда пола. «Послушай, а утюг-то я так и не выключила», — вдруг говорит жена. «У нас еще будет время досмотреть это кино до конца», — отзываюсь я, и мы бросаемся к выходу. Туда, где, пробиваясь через заросли дикого шиповника, колеблются блики нежного весеннего солнца.
Андрей Дмитриев
Декоратор
В Италии масса примеров исторической недвижимости, выставленной на продажу. Если загореться идеей приобрести замок в Умбрии или где-нибудь под Сиеной, это вполне осуществимая мечта. На данный момент предложение превышает спрос. Среди моих знакомых есть счастливые владельцы. Цены разные: можно найти вариант за четыре миллиона евро, а можно и за пятьдесят. Все зависит от ваших притязаний и финансовых возможностей. Я вижу две основные сложности. Во-первых, в Италии нелегко встретить действительно качественный пример реставрации. Из тех мест, где я бывал, меня больше всего впечатлил замок Relais La Suvera рядом с местечком Pieviscola в провинции Сиена, переоборудованный под отель. Интерьеры совершенно феерические, роскошный антиквариат. Но это скорее исключение. Конечно, в Венеции или Палермо можно найти прекрасные нетронутые дворцовые интерьеры. Но более-менее доступных вариантов, скажем, XVIII века, в Италии не так много, как во Франции. Еще одна проблема — коммунальные платежи и огромные расходы на содержание такого дома. Владельцы вынуждены сдавать помещения в аренду для проведения мероприятий либо на долгий срок жильцам. Я, например, арендую часть палаццо XVII века во Флоренции. Коммунальные расходы, электричество, уборка лестницы, газовое отопление, ремонт кровли — обслуживание подобного дома в Италии стоит около ста тысяч евро в год. Все жильцы платят свою часть пропорционально размеру занимаемой площади. Реставрация фасада здания может быть проведена только под надзором организации по защите архитектурных памятников Италии. Если во внутренней отделке помещений сохранилась старинная роспись или лепнина, полагается привлечь к работе опытного реставратора. В своих помещениях я действовал очень аккуратно: оставил оригинальный потолок и только очистил стены, обнажив старый художественный слой краски. Часто в старинных домах в Италии встречаются свинцовые трубы — так было и в моем случае. Их, как правило, меняют на современные. Но в целом люди бережно относятся к прошлому: никому не придет в голову идея вставить, например, окна с рамами из белого пластика. Иначе Италия не была бы Италией.
Александр Гривко
Арт-директор ландшафтной компании Il Nature
Владельцем замка я стал семь лет назад. Это произошло почти случайно. Как-то, гуляя по Пьерфону, мы разговорились с владельцем Le Château de Jonval — исторического памятника XVIII века с огромным парком, а вскоре получили предложение купить его по цене квартиры в центре Москвы. Осознание того, что замок наш, пришло не сразу. Первое время мы приезжали и просто стояли разинув рты, не смея поверить, что все происходит на самом деле. Мы долго не решались ночевать в замке, искали повод вернуться в Париж или остановиться в отеле. Только через пару лет после покупки все же обустроили себе комнату на верхнем этаже с эркером и прекрасным видом. Когда прикасаешься к истории, видишь витражи часовни, алтарь, перед которым венчалось несколько поколений, библиотеку со старинными книгами и в то же время запустение — напоминание о двух мировых войнах, которые коснулись замка, — эмоции зашкаливают. Последняя реконструкция замка проходила во времена бель-эпок. Спустя 100 лет мы решили вдохнуть в него жизнь и всерьез занялись реставрацией. Это дело интересное, но хлопотное. Нам еще повезло, что в нашем замке охранный статус имеет только экстерьер. То есть в оформлении интерьеров мы вправе давать волю фантазии, но любую работу по фасаду обязаны согласовывать, обосновывать ее необходимость и соответствие историческому облику. Например, чтобы вернуть отсутствующий колокол на колокольню, нужно поднять архивы и доказать, что оный был. Без разрешения нельзя даже перекрасить окна в тот же цвет! Что касается налогов, во Франции есть особый налог на богатство, который платится с состояния больше 1 млн евро. Замки — вещь недешевая, и обычно их владелец попадает на этот налог вне зависимости от гражданства. Впрочем, когда видишь, на что идут твои деньги: отличные дороги, благоустроенные деревни, то и платить не жалко. От государства помощи на реставрацию памятника истории мы не имеем. Но когда откроем парк и замок для посетителей, получим налоговые льготы. Особая история — отношения с местными жителями. Соседи и городские власти долго поглядывали на нас с недоверием. Только через пару лет, когда они убедились, что мы ничего не сносим, а очень бережно реставрируем, рыскаем по архивам, обиваем пороги местной управы архитектуры, сердца французов оттаяли, и нас внесли в список почетных жителей Пьерфона. Теперь званые коктейли и ужины в мэрии мы стараемся не пропускать.
Олег Рожнов
Министр культуры московской области
Для сохранения дворянских усадеб, находящихся в неудовлетворительном состоянии, в Московской области работает губернаторская программа «Усадьбы Подмосковья». Благодаря ей уже 19 объектов культурного наследия сданы в аренду на 49 лет по рыночной ставке арендной платы. В настоящее время они успешно реставрируются. Министерство культуры Московской области уже инспектировало усадьбу Аигиных в Пушкинском районе, которая была первой сдана в аренду по этой программе.
Условием привлечения инвесторов к возрождению и реставрации усадеб является проведение полного комплекса ремонтно-реставрационных работ в течение семи лет. После этого устанавливается размер арендной платы 1 рубль за квадратный метр в год. Важно, что при этом усадьба так и остается в собственности государства. Кроме того, на территории Подмосковья осуществляется федеральная программа «Зеленый коридор». В этом варианте после реставрации усадьба переходит в собственность инвестора.
В обоих случаях все работы на памятнике должны проводиться в строгом соответствии с Федеральным законом 73-ФЗ с сохранением предмета охраны на основании реставрационных норм и правил и организациями, имеющими лицензию Министерства культуры РФ. Весь процесс реставрации контролируется специалистами, ответственными за авторский и технический надзор. Министерство культуры Московской области как государственный орган по охране объектов культурного наследия участвует в комиссии по приемке завершенных работ. В возрожденных усадебных комплексах предполагается размещение гостиниц, ресторанов, бутик-отелей, культурных и образовательных учреждений. Возможно использование усадеб под частную резиденцию.
До конца 2015 года планируется выставить на аукцион еще 13 подмосковных усадеб, находящихся в неудовлетворительном состоянии:
- «Никольское-Обольяново», Дмитровский р-н
- «Алешково», Ступинский р-н
- «Авдотьино», Ступинский р-н
- «Богородское-Кишкино», Ступинский р-н
- «Верзилово», Ступинский р-н
- «Ивановское-Безобразово», Волоколамский р-н
- Усадьба Бестужева-Рюмина «Осташево», Волоколамский р-н
- Усадьба Гаврюхина, Коломна, ул. Левшина, 10
- «Богородское-Красково», Люберецкий р-н, пос. Красково
- «Успенское» («Пороховой завод»), Ногинск, ул. Гаврилы Клюева, 2
- Усадьба А.Н. Крафта (Костино), Королев, ул. Ильича, 1, 5, 6, 6а, 7
- «Любаново», Наро-Фоминский р-н
- «Богородское», Рузский р-н.
Согласовать решение в германии почти невозможно, если вы не член какого-нибудь союза
Андрей Мануковский
Председатель наблюдательного совета Moscow Sotheby’s International Realty
В Великобритании термином «старинный дом» обычно называют здания, построенные до 1940 года, тогда как дома, построенные до 1914 года, называют именами эпох (Георгианской, Викторианской или Эдвардианской). Здесь вы можете выбирать из огромного списка исторических зданий: от деревенских построек до замков, от фермерских хозяйств до особняков (в том числе городские таунхаусы и загородные резиденции XVII–XIX веков).
Преимущества старинных зданий Историческое очарование, эксклюзивность, интересные архитектурные детали, такие как камины, балки, деревянные или сланцевые полы и красивейшая штукатурка (посмотрите за заколоченными трубами дымохода, обшивкой стен и ванных комнат, под слоем краски на дверях и под напольными покрытиями — там можно раскопать сокровища разных эпох!); старинный сад; высокие потолки и большие комнаты, по сравнению с современными домами; хозяйственные постройки, которые можно преобразовать в автономные студии, квартиры, кабинеты, офисы или мастерские; большой участок земли; хорошая капитализация (повышение стоимости идет быстрее, чем у новых зданий); кроме того, их легче продать, чем новые здания. Недостатки Устаревшие ванные и кухонные зоны, громоздкие обогреватели или отсутствие центрального отопления, низкий уровень безопасности, плохая теплоизоляция (а значит, высокие счета за отопление), нехватка подсобных помещений (мест для хранения). Скрытые дефекты, такие как сухая гниль, повышенная влажность, оседание дома, короед или другие вредители. Реставрация, ремонт или отделка могут потребоваться прежде, чем вы сможете въехать. Большие счета за ремонт и техническое обслуживание. Трудности в получении ипотечного кредита, если недвижимость нуждается в серьезной переделке конструкций. Ограничительные условия или права, если это памятник архитектуры. Возможное повышение платы в любое время до изменения контракта.
Дома с соломенной крышей очень привлекательны. Однако они склонны к пожарам, требуют высоких страховых взносов и больших расходов по перекрытию крыши. Прежде чем покупать такой дом, необходимо убедиться, что он находится в хорошем состоянии. Как правило, соломенные крыши служат от 20 до 90 лет в зависимости от того, какой материал — камыш или солома пшеницы — использовался. Длинную солому, которая требуется, найти все труднее. Но не поддавайтесь искушению использовать пластиковые соломинки, которые выглядят ужасно и стучат при сильном ветре. Реконструкция Эксклюзивные дома создаются из старых школ, церквей, железнодорожных станций, сигнальных домиков, фабрик, ветряных мельниц, башен и амбаров. Переделка амбаров очень популярна, но дешевле построить подобный дом с нуля, чем перестраивать старый. Будьте готовы заплатить около 300 000 фунтов стерлингов за перестройку амбара и, по крайней мере, еще 50% от стоимости, чтобы превратить его в комфортабельный дом. Вы даже можете купить амбар за границей (например, во Франции), демонтировать его и вновь собрать уже в Великобритании. Экономичный способ жить в историческом здании (часто на частной земле) — купить квартиру или таунхаус в здании, которое было перестроено из бывших поместий, больниц, складов и фабрик.
Советы при покупке недвижимости за границей:
1. С точки зрения оформления и оплаты, приобретать историческую недвижимость лучше всего через аукцион, выступающий как квалифицированный посредник и страхующий покупателя от всех рисков, включая и те, что принято называть «скрытыми» — претензии третьих лиц, неурегулированные споры, конструктивные дефекты и т. д. Стоимость регистрации сделки и вас как собственника не должна при этом превышать 10% от цены объекта.
2. Присматриваясь к исторической недвижимости, как, впрочем, и к любой другой, отдавайте предпочтение месторасположению. Каким бы интересным ни был замок или поместье, лишь немногие из нас в состоянии купить вид из окна. Разговаривая с маклером, попросите прислать фото с видом не только на объект, но и от него. И, желательно, из самых верхних окон.
3. Если вы собираетесь приобрести недвижимость в сельской местности, не мешает использовать все доступные средства для сбора детальной информации как о ближайших, так и об отдаленных окрестностях. Коровник, а тем более свинарник или курятник, даже расположенный на расстоянии нескольких километров, способен отравить ваше существование. Не грех проверить регион на предмет прокладки новых транспортных магистралей. Инженерное чудо — железобетонный виадук над вашей головой — не прибавит привлекательности объекту.
4. Рассматривая предложения о покупке исторической недвижимости, отдавайте предпочтение солидным постройкам, но не обязательно отремонтированным «под ключ»: часто под тонким слоем штукатурки могут быть скрыты трещины, плесень или конструктивные проблемы здания. Более того, ремонт для продажи означает, что собственно историческому облику здания, его многовековой «биографии», было уделено минимум внимания.
5. Покупая замок, будьте готовы к тому, что он окажется под защитой государства и в ведении регионального департамента охраны памятников, наделенного полномочиями принудить собственника исторического объекта к выполнению своих обязанностей «защищать от разрушения и предотвращать ущерб» национальному культурному наследию. В Германии после троекратного напоминания инспекторы департамента имеют право доступа на объект, даже если это означает взлом входных дверей (в присутствии полиции и понятых).
6. Где бы ни находился замок вашей мечты, задумываясь о будущем, имейте в виду, что залог спокойной и плодотворной жизни в новых пенатах — в вашей способности поддерживать атмосферу взаимопонимания между вами и вашими соседями, даже если до таковых час езды. Деревня жива слухами, а потому одно из главных правил загородной жизни — осмотрительность и аккуратность во всем, что касается вашего реноме. Русская деревня — организм намного менее крепкий, чем веками сложившийся коммунальный организм немецкого «орта» (округа) или французской «комюн» (сообщества). Общественное мнение здесь имеет силу закона и, раз нарвавшись на конфликт, вы рискуете потерять местного электрика или печника, которого придется искать в соседнем департаменте.
В Великобритании термином «старинный дом» называют здания, построенные до 1940 года
7. Благорасположения сантехников, печников, электриков, планировщиков в Германии надо домогаться с тем же упорством, как членов кабинета министров: найти преданного делу и вам лично подрядчика в Европе так же сложно, если не сложнее, чем в России. И дело здесь не только в деньгах, но и в том, что можно было бы назвать «стилем»: люди избегают работать за наличные, договариваются обо всем заранее и на бумаге, исправно платят налоги и никуда ни для кого не торопятся.
8. Статус объекта культурного наследия плох всем, кроме одного — расходы на его реставрацию и ремонт, а также на поддержание замка «в рабочем состоянии» можно списывать из суммы подоходного налога.
9. Владельцы замков и шато имеют право обратиться за финансовой помощью в европейские, государственные и частные фонды. В Германии одним из самых известных является частный Немецкий фонд охраны памятников (Deutsche Stiftung Denkmahlpflege), главная задача которого состоит в финансировании работ по восстановлению внешнего вида исторической недвижимости — фасадов, оконных проемов, крыш и т. д. Как правило, фонды предоставляют лишь частичное финансирование, 40–70% от общей суммы работ.
10. Покупка замка и его реставрация еще не гарантируют хозяину места в высшем обществе. Европейская аристократия консервативна и подозрительна. Путь на самый верх истеблишмента вымощен не только деньгами, но и умением ими пользоваться. Правда, вросший в скалу замок может стать прекрасной отправной точкой на вашем пути в дебри аристократического менталитета.
11. Преобладающее чувство во всех без исключения бюрократических организациях и органах — страх ответственности. Итог — шансов на отказ гораздо больше, чем на позитивное решение. Основанием для отказа, а иногда и для санкции против заявителя может быть неправильно оформленное заявление, не вовремя полученный ответ на запрос или его отсутствие — в Германии все официальные документы пересылаются по почте и, как правило, без оформления уведомления о вручении. Хороший адвокат здесь — не роскошь, а единственное средство от бесконечной череды проблем.
12. Помимо того что Германия — одна из самых бюрократических стран Европы, она еще и одна из самых коррумпированных. Правда, коррупция эта несколько иного свойства. Деньги как таковые решают тут далеко не все, и предлагать их стоит далеко не всем. Страх общественного остракизма слишком силен, все решения принимаются здесь коллегиально, а потому и коррупция здесь тоже «коллегиальная»: продвинуть проект или согласовать разрешение практически невозможно, если вы не член какого-нибудь объединения, общества, союза, профессиональной ассоциации или на худой конец кружка.